Der Immobilienerwerb

• Die Makrolage (die großräumige Lage) entspricht Deinen Vorstellungen und passt (prüfe die Lage zu 2 -3 verschieden Tageszeiten ); prüfe dann anschließend „Vor Ort“ die Mikrolage (das kleinräumige Umfeld, die nahe Umgebung): sind die Einrichtungen Deines täglichen Bedarfs fußläufig erreichbar (Einkaufsmöglichkeiten, KiTas, Schulen, medizinische Grundversorgung) und ausreichend vorhanden? Nutze hierzu den Service von „Google Maps“.
• Bei Eigentumswohnungen ganz wichtig: wie ist der Pflegezustand der Anlage?
  Achte hier vor den nächsten Schritten auf die Außenanlagen, auf die Fassade /  Balkone, auf die Klingelanlange, auf die Briefkästen und – wenn möglich – auf  den Pflegezustand des Hausflurs.
• Im zweiten Schritt prüfst Du bitte den Zustand der Wohnung / des Hauses  während des Besichtigungstermins: wann wurde was zuletzt renoviert? Wie sehen die Böden und die Wände aus? Aus welchem Erstellungsjahr ist der Stromkasten (Sicherungskasten), wurde ein E–Check durchgeführt? Wie sieht das Bad aus, ist hier eine ausreichende Belüftung möglich (Fensterlüftung oder funktionsfähiger Badlüfter)?
  Nimmst Du während der Besichtigung unangenehme Gerüche wahr (riecht es „muffig“? Das ist oftmals ein Hinweis auf bestehende Feuchtigkeit; Bäder und Kellerräume sind oftmals hiervon betroffen)
  Fertige – wenn möglich – eine Fotodokumentation als Grundlage unseres Beratungsgesprächs. Ein seriöser Anbieter wird keine Einwände gegen Fotoaufnahmen haben, solange Du seine Privatsphäre respektierst.
• Um die Gesamtkosten zu ermitteln, müssen wir die Kosten einer Renovierung / Sanierung kennen. Diese können wir mit Hilfe Deiner Fotodokumentation und einem geeignetem Expose in unserem Beratungsgespräch bereits sehr annähernd kalkulieren.
• Beschaffe Dir bitte die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlungen und einen Nachweis der vorhandenen Instandhaltungsrücklage.
  Wie hoch ist das Hausgeld und was ist darin enthalten? Du solltest die Höhe Deines Miteigentümeranteils kennen, wenn Du noch keine Kopie der Teilungserklärung erhalten hast.  (gilt nur für Teileigentum / bzw. für Eigentumswohnungen).
• Wer sind die Miteigentümer, wie funktioniert die Eigentümergemeinschaft, bzw. wer kann Dir hierzu seriöse (verbindliche) Auskünfte erteilen (gilt ebenfalls nur für Teileigentum)?

Als Kapitalanleger verfolgst Du im Gegensatz zum Selbstnutzer vorrangig das Ziel der Vermögensbildung.
Deine Interessen beziehen sich auf den Cashflow, die Rendite, die zu erwartenden Steuervorteile und die Standortanalyse (z. B.: Bevölkerungsentwicklung und Arbeitslosenquote und die wahrscheinliche Wertentwicklung bezogen auf die kommenden Jahre).
Wie bei allen Assets gilt auch für die Immobilie als Kapitalanlage: „je sicherer die Anlage umso geringer ist die Rendite“ zum gegenwärtigen Zeitpunkt.
Bezogen auf NRW liegen die Renditen in A–Lagen (z. B. in Köln und Düsseldorf) und guten B–Lagen (Peripherien der A–Städte und entlang der „Rheinschiene“ von Düsseldorf im Norden bis nach Bonn im Süden) deutlich geringer (meist unter 4 %) als z. B.: in Herne, Gelsenkirchen und bestimmten Ortsteilen von Duisburg, wo Renditen von deutlich mehr als 7% erzielt werden können.

Welcher Anlegertyp Du bist, klären wir gerne in einem persönlichen Beratungsgespräch.

Wir kaufen gerne in A–Lagen und in guten B–Lagen und nehmen eine anfänglich deutlich geringere Rendite mit dem Ziel der Entwicklung dieser Immobilie und der Erwartung einer deutlichen Wertsteigerung gerne in Kauf, denn: was nutzt mir eine gute Rendite heute, wenn ich in schon kurzer Zeit Probleme bei der Mietertragerzielung bekomme? (z. B.: bei Neuvermietung und Abwanderung bezogen auf den Standort).
Allerdings kenne ich persönlich auch sehr erfahrene Kollegen, die diese Standorte bevorzugen, da sie mit sehr viel Kreativität und einem deutlich höheren Arbeitsaufwand diese Objekte begleiten und ständig weiter entwickeln.

• Die Makro– und die Mikrolage entsprechen Deiner Vorstellung, der Pflegezustand der Anlage (bei ETW / Eigentumswohnungen / Teileigentum) oder des Hauses ist nach Prüfung im ersten Schritt zufriedenstellend.
• Prüfe im zweiten Schritt die Nachhaltigkeit (ist das Objekt mängelfrei, bzw. mit welchem Aufwand erreichst Du einen mängelfreien Zustand?). Du musst das Objekt in einen guten Zustand entwickeln, um nachhaltig den Mietertrag sicher zu stellen. Bedenke: Dein Mieter ist Dein „Geschäftspartner“; es ist nicht nur aus Gründen des Anstands selbstverständlich, dass Dein Mieter in einer ordentlichen Wohneinheit lebt und sich wohl fühlt. Er dankt es Dir schließlich mit seiner regelmäßigen Zahlung des Mietzinses an Dich und trägt wesentlich zu Deiner Vermögensbildung bei.
• Nachhaltigkeit setzt natürlich voraus, dass das Angebotsobjekt – wenn nicht bereits mängelfrei oder kürzlich renoviert wurde – entwickelbar ist (bitte keine  „Schrottimmobilie“, hier lohnt sich keine Investition).
  Wohnwertverbessernde Renovierungen / Sanierungen erhöhen Deinen Ertrag und bringen Dir erhebliche Steuervorteile (Achtung: in den ersten drei Jahren beachte bitte die 15%- Grenze. Deine Investition darf keinesfalls 15% – bezogen auf den Gebäudewertanteil – übersteigen).
• Prüfe: wann wurde die Miete zuletzt angepasst, welche Miete ist aktuell erzielbar, bzw. wird aktuell erzielt?
• Beschaffe Dir bitte die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlungen und einen Nachweis der vorhandenen Instandhaltungsrücklage.
  Wie hoch ist das Hausgeld, und was ist darin enthalten? Du solltest die Höhe Deines Miteigentümeranteils kennen, wenn Du noch keine Kopie der Teilungserklärung erhalten hast.  (gilt nur für Teileigentum / bzw. für Eigentumswohnungen, abgekürzt: „ETW“).
•  Wer sind die Miteigentümer, wie funktioniert die Eigentümergemeinschaft, bzw. wer kann Dir hierzu seriöse (verbindliche) Auskünfte erteilen (gilt ebenfalls nur für Teileigentum)?

Es ist für Dich als Erstkäufer einfacher und überschaubar, als sogenannter „Einsteiger“ eine fertig renovierte, bzw. mängelfreie Wohnung zu kaufen.
Das erspart Dir den Aufwand der Renovierung, gerade dann, wenn Du ein Anfänger / Laie, „eben noch kein Profi, bist“.
Mit einem mängelfreien Objekt kannst Du sofort sehr interessante Renditen erzielen und mit Hilfe einer durchdachten und planbaren Mietentwicklung einen erheblichen Mehrwert generieren.

Mit einer renovierungsbedürftigen Wohnung erwirbst Du zwar mehr Entwicklungspotential, doch ist ein Fertigstellungsrisiko gegeben (Renovierungen auf „eigene Faust“ ohne professionelle Begleitung sind für einen Einsteiger / Anfänger mit Risiken verbunden).

Nutze bitte unseren Beratungsservice, in einem Beratungsgespräch informiere ich Dich ausführlich und umfassend.

• Bringe Dein Objekt während Deiner Verkaufsvorbereitung in einen möglichst gepflegten und mängelfreien Zustand, um optisch deutlich erkennbar konkurrenzfähig im Vergleich zu den konkurrierenden Anbietern ähnlicher Objekte zu sein, so hebst Du Dich von den anderen Anbietern deutlich ab!
  Sei ehrlich und weise Interessenten auf eventuell bestehende Defizite unmissverständlich hin und liefere bereits einen Lösungsvorschlag (z. B.: mit Hilfe eines Kostenvoranschlages einer renommierten Firma zur Beseitigung des bestehenden Mangels).
  Besser wäre – wenn das Deine Liquidität erlaubt – selbst auf eigene Rechnung den Mangel zu beheben; bedenke: eine Investition von z. B. € 10.000,00 in die Renovierung und / oder Schadensbeseitigung verbessert Dein Verkaufsergebnis in der Regel um das Zwei– bis Dreifache Deiner Investition und hebt den Wert Deines Objekts bereits erheblich.
• Fertige bevor Du Dein Objekt inserierst, bzw. auf den gängigen Portalen veröffentlichst, ein aussagekräftiges Expose mit sämtlichen für einen erfolgreichen Verkauf erforderlichen Unterlagen (Baugenehmigung / Bauunterlagen, Grundriss, Nachweis der bestehenden Gebäudeversicherung, Grundbuchauszug, Energieausweis, bei Teileigentum zusätzlich: Teilungserklärung inkl. Änderungen u. Nachträgen, Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, aktueller Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnungen der letzten drei Jahre, wenn bereits vermietet: den Mietvertrag ).
• Lasse bitte professionelle Fotos Deiner Immobilie als Bestandsteil Deines Exposes erstellen. Vermeide bitte dringend Fotos, die Deine persönlichen Gegenstände abbilden (Wandbilder, Großaufnahmen, die Deine vergangenen Erlebnisse präsentieren und die ausschließlich Deiner Erinnerung dienen,
  Worst–Case–Szenario: laienhaft schlecht erstellte Fotos von unaufgeräumten Räumlichkeiten, noch schlimmer: Schlechte Fotos vom Bad mit zwanzig verschiedenen Duschgelsorten und noch am besten „mit offenem WC–Deckel“.
• Sorge für einen angenehm frischen Duft und vermeide unangenehme Gerüche!
• Der erste Eindruck, den eine Immobilie hinterlässt, ist sehr entscheidend!
  Bedenke bitte, dass 90 % aller Kaufinteressenten bei einer Besichtigung Deiner Immobilie nur das sehen, was ihnen gezeigt wird (das was da ist), sie sehen nicht wie es aussehen könnte; es fehlt die Vorstellungskraft.
  In unrenovierten, leerstehenden oder auch schlecht möblierten Immobilien können sie sich nicht vorstellen, wie es modern und schön eingerichtet aussehen könnte. Sie fühlen sich daher unwohl und werden in der Regel nicht kaufen oder eine erhebliche Preisminderung fordern.
  Eine gezielt durchdachte Innenraumgestaltung in Kombination mit einer geschmackvollen Möblierung bringt den gewünschten Erfolg und ist deutlich günstiger als der erlittene Kaufpreisverlust aufgrund einer schlechten Präsentation.
• Setze den Kaufpreis nicht „zu hoch“ an (nach dem Motto: „runter gehen kann ich immer noch“)! Diese Strategie ist definitiv falsch und führt nicht zum gewünschten Erfolg. Die meisten Kaufinteressenten konnten bereits mehrere Objekte besichtigen und können folglich geeignet vergleichen. Dein überhöhtes Angebot wird – logischer Weise – abgelehnt. Zudem nutzen mehr als 90% aller Kaufinteressenten Finanzmittel in Form von Darlehen (Grundschulddarlehen, bzw. Hypotheken ), um den Kauf ihrer Immobilie zu verwirklichen. Die Darlehensgeber (in der Regel Banken oder Bausparkassen) sind in der Lage, eine realistische Objektbewertung durchzuführen. Ein deutlich überhöhtes Angebot wird schnell erkannt und führt zur Ablehnung.
  Bei Einhaltung dieser Strategie wirst Du tatsächlich Dein Angebot nachher in Form einer Kaufpreisreduzierung korrigieren müssen. Sollten weitere Reduzierungen erfolgen, werden diese von den Nutzern der gängigen Immobilienportale erkannt (einige Anbieter weisen die Suchenden ausdrücklich darauf hin). Einige der Interessenten fürchten dann dringend zu beachtende negative Besonderheiten als Grund der Preisreduzierung(en), andere Interessenten warten gezielt auf eine weitere Preisreduzierung, um dann selbst nochmal den Preis weiter „nach unten“ zu verhandeln.
• Setze den Kaufpreis nicht zu niedrig an (mit der Idee, möglichst viele Interessenten anzusprechen).
  Eine spätere Angebotskorrektur in Form einer Kaufpreiserhöhung ist (mit Ausnahme eines sehr arbeitsaufwändigen Bieterverfahrens) in der Regel nicht durchsetzbar.
  Ermittele den realistischen Preis und nutze hierzu seriöse Informationsquellen wie z. B.: den Service des örtlichen Gutachterausschusses oder prüfe den für Deinen Objektstandort gültigen Grundstücksmarktbericht. Selbstverständlich können auch wir Dich mit einer auf Fakten basierenden Einwertung unterstützen.
  Wir analysieren richtig und können aus Tatsachen (aus tatsächlich beurkundeten Kaufverträgen !) ermitteln, welche Preise in Deiner Umgebung bzw. Nachbarschaft real in den vergangenen 24 Monaten erzielt wurden.
  Bedenke bitte: der Verkauf Deines Hauses oder Deiner Wohnung ist für Dich wahrscheinlich ein einzigartiges Erlebnis, welches mit sehr starken Emotionen verbunden ist. Genau in dieser „Gefühlslage“ befindet sich Dein Käufer in der finalen Phase seiner Entscheidungsfindung.
  Sei bitte aufrichtig und ehrlich, denn für beide Beteiligten ist es wirklich ein „Hochgefühl“, etwas Werthaltiges (Deine Immobilie) in „gute Hände“ gegeben zu haben (für Dich als Verkäufer) und für den neuen Eigentümer ein positives Gefühl der Freude auf einen neuen Lebensabschnitt (insbesondere für den neuen Eigentümer als Selbstnutzer).

Nutze bitte unseren Beratungsservice und unser Mentoring, spare und erwirtschafte höhere Erträge, wir helfen Dir gerne hierbei.